Superbonus e unità immobiliari, la normativa

In base alla normativa che regola il Superbonus, i tetti di spesa degli interventi devono essere moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio.
È inoltre previsto un limite per gli edifici plurifamiliari con unico proprietario: possono accedere al Superbonus se l’edificio è composto al massimo da 4 unità immobiliari. In questo caso il Superbonus spetta per gli interventi di efficienza energetica realizzati su un numero massimo di 2 unità immobiliari, fermo restando il riconoscimento delle detrazioni per i lavori effettuati sulle parti comuni dell’edificio.
In questo contesto, come devono essere considerate le unità immobiliari pertinenziali?

Superbonus, pertinenze nel calcolo delle unità immobiliari

Il primo caso è stato posto dal proprietario di un intero edificio composto da 8 unità immobiliari, di cui:
– 1 abitazione di categoria catastale A/2 (abitazione di tipo civile);
– 2 abitazioni A/3 (abitazione di tipo economico);
– 2 unità pertinenziali di categoria catastale C/6 (stalle scuderie, rimesse autorimesse);
– 3 unità pertinenziali C/2 (magazzini e locali di deposito).  
 
Il proprietario intendeva donare alle figlie e alla moglie alcune unità immobiliari in modo da creare un condominio. Si è quindi rivolto all’Agenzia per sapere se, al fine di verificare il numero di unità immobiliari complessive, rilevino solamente quelle ad uso abitativo o anche le unità pertinenziali.
L’Agenzia ha spiegato che, per la verifica del limite delle 4 unità immobiliari, non devono essere considerate le pertinenze, anche se distintamente accatastate.
In questo caso, l’Agenzia delle Entrate ha concluso che, essendo presenti 3 unità immobiliari residenziali e 5 pertinenze, l’unico proprietario ha diritto al Superbonus senza dover prima costituire un condominio.
Facciamo notare che, nel documento dell’Agenzia delle Entrate, in corrispondenza della categoria catastale A/2 è riportata la dicitura (abitazioni di tipo signorile) ancìzichè (abitazione di tipo civile) e in corrispondenza della categoria catastale A/3 la dicitura (abitazioni di tipo popolare) anziché (abitazione di tipo economico). Si tratta quasi sicuramente di un refuso perché le abitazioni signorili (categoria catastale A/1) sono escluse dal superbonus.

Superbonus, pertinenze e calcolo del tetto di spesa

Il secondo caso è stato proposto dal proprietario di un fabbricato composto da:
– 2 unità abitative accatastate A/7 (Abitazioni in villini);
– 3 unità pertinenziali accatastate C/6 (Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse senza fine di lucro).
Il proprietario ha chiesto all’Agenzia se, nel calcolo dei limiti di spesa concernenti gli interventi sulle parti comuni del fabbricato, debbano essere prese in considerazione tutte le unità immobiliari di cui si compone l’edificio, e quindi anche le unità pertinenziali.
L’Agenzia ha affermato in primo luogo che il proprietario ha diritto al Superbonus perché nell’edificio sono presenti 2 unità abitative.
Fatta questa premessa, l’Agenzia ha spiegato che per la determinazione dei limiti di spesa ammessi al Superbonus, al pari degli interventi effettuati sulle parti comuni di un edificio in condominio, occorre tener conto del numero delle unità immobiliari di cui l’edificio è composto, incluse le pertinenze.