Superbonus, il caso

Un contribuente, comproprietario di un’unità immobiliare residenziale con relativo garage pertinenziale e di due unità immobiliari non residenziali accatastate in C/2 (Magazzini e locali di deposito) e C/6 (Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse) attigue all’immobile residenziale, intendeva realizzare un intervento di totale demolizione e ricostruzione, senza aumento di volumetria, per ottenere una unica abitazione con relativa pertinenza. Contestualmente alla demolizione avrebbe effettuato interventi di isolamento dell’involucro, la sostituzione dell’impianto di climatizzazione invernale, l’installazione di pannelli fotovoltaici e interventi antisismici. Si è quindi rivolto all’Agenzia delle Entrate per capire se e in quale misura potesse ottenere il Superbonus per gli interventi in programma.

Superbonus e cambio di destinazione d’uso

Il Superbonus è stato concepito come detrazione riservata agli edifici residenziali. Tuttavia, ha spiegato l’Agenzia delle Entrate, è possibile fruire della detrazione maggiorata anche relativamente alle spese sostenute per interventi che comportino il cambio di destinazione d’uso del fabbricato originario in abitativo. Il cambio di destinazione d’uso deve essere indicato nel provvedimento amministrativo che assente i lavori e l’immobile a fine intervento deve rientrare in una delle categorie catastali ammesse al beneficio. L’Agenzia si era già pronunciata in tal senso lo scorso novembre e, in questa occasione, ha confermato il suo orientamento.

Superbonus, conta la situazione esistente prima dell’avvio dei lavori

L’Agenzia ha ribadito che se si realizza un intervento che comporta l’accorpamento o la suddivisione delle unità immobiliari, anche nell’ambito della demolizione e ricostruzione, per il calcolo del limite di spesa ammissibile al Superbonus si considera il numero delle unità immobiliari esistenti prima dell’inizio dei lavori. Gli interventi di demolizione e ricostruzione devono essere inquadrabili come ristrutturazione edilizia ai sensi dell’articolo 3, comma 1, lett. d) del DPR 380/2001. Questa qualificazione deve emergere dal titolo abilitativo che autorizza i lavori. Per gli interventi di efficientamento c’è un’altra condizione: l’agevolazione spetta solo se gli immobili sono già dotati di un impianto di riscaldamento. Alla luce di queste considerazioni, l’Agenzia ha concluso che, nel caso sottopostole, il contribuente può ottenere il Superbonus secondo le seguenti modalità:
– per gli interventi antisismici il limite di spesa è pari a 96mila euro per ciascuna delle tre unità immobiliari che costituiscono l’edificio prima dell’inizio dei lavori (gli immobili classificati in C/2 e C/6 e l’abitazione con la relativa pertinenza, unitariamente considerate);
– per gli interventi di efficientamento energetico, il limite di spesa, riferito a ciascun intervento agevolabile è calcolato con riferimento solo all’unità abitativa, trattandosi dell’unica unità immobiliare dotata di impianto di riscaldamento.